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| △ [그래픽] 전국 아파트 매매가 대비 전세가 비율 |
[부자동네타임즈 심귀영 기자] # 김 모(42)씨는 피 같은 전세금 1억원을 몽땅 날릴 처지에 놓였다. 집주인이 아파트를 담보로 빌린 대출금을 갚지 않아 집이 경매에 넘어갔는데, 낙찰비용 모두 대출금과 세금, 경매비용에 들어가 박 씨는 보증금을 한 푼도 건지지 못할 판이다.
# 최근 2억원을 주고 연립주택에 전세로 들어간 박모(38)씨는 밤잠을 설치고 있다. 이 아파트의 매매가는 2억6000만원 정도인데, 등기부등본에 기재된 1억원의 융자금을 확인하지 않고 계약해 ‘깡통전세’ 세입자로 전락했다.
전셋값이 집값의 턱밑까지 치솟으면서 이른바 ‘깡통전세’ 리스크가 커지고 있다.
깡통전세란 집주인이 받은 주택담보대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값보다 웃도는 경우를 말한다.
특히, 연초부터 공급과잉과 대출규제, 미국 금리인상 등 ‘3대 악재’로 부동산 매매시장은 급랭하고 있는 반면, 전셋값은 여전히 치솟고 있어 깡통전세 위험은 더욱 높아지고 있다.
18일 KB국민은행에 따르면 지난해 12월말 기준 전국 아파트 매매가 대비 전세가비율(전세가율)은 73.4%를 기록했다. 아파트 가격이 1억원이라고 치면, 전셋값이 7340만원인 셈이다.
서울 성북구(82.6%)와 강서구(80%) 등은 이미 80%를 넘어섰으며, 일부 단지는 90%를 상회하고 있다.
권일 부동산인포 팀장은 “집값이 급락하거나 살던 집이 경매에 넘어가면 세입자는 전세보증금을 떼일 위험에 노출된다”며 “전세수요가 높은 곳이나 집값이 오를 가능성이 낮은 서울 외곽을 중심으로 특히 이러한 문제가 심화되고 있다”고 말했다.
예를 들어 아파트 매매가가 5억원이고 낙찰가율이 80%라고 한다면 낙찰가는 4억원이다.그런데 이 아파트 전세가율이 75%라고 하면 전세금은 3억7500만원이다. 집주인이 대출받은 게 없고 1순위 전세권자라면 걱정할 게 없다.
하지만 이런 집들은 집주인의 부채가 조금만 있어도 보증금을 떼일 가능성이 높다. 법원 경매에서 수도권 아파트의 감정가 대비 낙찰가율은 70~80%대 이기 때문이다.
상황이 이렇다 보니 ‘깡통전세’ 집주인들이 세입자들에게 전세금을 적게 돌려받고 나가라거나 직접 경매를 받으라고 통보하는 사례도 나타나고 있다.
세입자들은 보증금을 날리고 길바닥에 나앉느냐, 아니면 울며 겨자 먹기로 경매에 나온 집을 사느냐 기로에 놓인 셈이다.
깡통전세주택을 피하기 위해서는 우선 등기부등본부터 떼어 확인해야한다. 주택담보대출금과 세입자의 전세 보증금 합이 시세의 70%를 넘어간다면 계약하지 않는 편이 낫다. 이와 함께 집주인이 그동안 밀린 세금이 없는지 사전에 미리 확인하는 것도 깡통전세를 피하는 지름길이다.
또 전세계약 후 해당 주민센터에서 임대차계약서 확정일자를 받은 동시에 전입신고도 해야 한다. 확정일자와 전입신고 가운데 늦게 신고된 날짜가 임차인이 임대차보호법상 '대항력'을 갖춘 날로 인정되기 때문이다.
대출 비중이 높은 집을 재계약할 때는 집주인에게 올려준 임차보증금 증액분으로 선순위근저당권 채무 중 일부를 상환하거나 변제하도록 전세계약서에 특약을 별도로 명기하는 방법도 있다.
전세권 등기를 설정하는 방법도 있다. 집주인의 동의와 인감증명서, 등기권리증이 필요하며 1억원당 25만원의 비용을 부담해야 한다. 전세권등기는 전세기간 만료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 소송 없이 경매신청을 할 수 있다. 다만 세입자 등기 이전에 저당권을 먼저 가진 사람이 있다면 경매로 넘어가도 배당받지 못하게 될 수도 있다.
가장 확실한 방법은 전세금을 보장받을 수 있는 금융상품에 가입하는 것이다. 대한주택보증의 ‘전세보증금반환보증’이나 서울보증보험의 ‘전세금보장신용보험’이 대표적인 상품이다.
대한주택보증 상품은 전세금이 수도권은 4억원, 이외 지역은 3억원 이하인 경우에만 가입할 수 있다. 보증하는 대출 최고한도는 수도권 3억2000만원, 나머지 지역은 2억4000만원이다. 매년 전세금의 0.197%를 내야했던 보증료도 연 0.15%로 인하됐다. 사회취약계층에 대한 보증료 할인율도 20%에서 40%로 확대했다.
서울보증보험은 주택유형에 상관없이 전세금과 대출을 합한 금액이 집값을 넘지 않으면 가입할 수 있다. 보험요율은 아파트 연 0.192%, 기타주택은 연 0.218%다.
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