(서울=포커스뉴스) 2016년 하반기에도 오피스텔 임대수익률은 현재의 하락장을 벗어나기 어려워 보인다.
다만, 임대수익률 하락에도 불구하고 오피스텔에 대한 투자자들의 인식은 긍정적인 편으로 매매가격은 상승흐름을 유지할 것으로 예상된다.
임대수익률이 낮아지는 추세지만 은행예금 금리 대비 높은 수익률을 유지하고 있어 저금리 기조 아래 유동자금을 활용할만한 투자 상품으로 오피스텔의 매매가격 상승세는 당분간 이어질 전망이다.
2016년 상반기 오피스텔 매매가격은 0.29% 상승했다. 투자수요가 한 풀 꺾인 가운데 그 빈자리를 실수요가 채웠다. 소형 아파트 가격 상승으로 아파트 대체 주거공간, 일명 아파텔을 찾는 수요가 상반기 오피스텔 매매가격을 상승으로 이끌었다. 주거공간으로 활용하다 이후 여건에 따라 수익형 상품으로 전환하기에도 초기 자금부담이 크지 않은 영향이다.
월세가격은 상반기 동안 0.02%의 변동률을 보였다. 지역에 따라 신규물량에 따른 공실 부담이 작용하며 가격 움직임이 크지 않았다. 한편, 동기간 전세가격은 0.49% 상승해 월세가격과 대조적인 움직임을 보였다. 월세 부담으로 전세자금대출을 받아서라도 전세를 구하려는 수요와 매입을 하기엔 세금이 부담되는 세입자들이 전세를 원하지만 정작 소유주들은 임대수익을 목적으로 월세 상품을 고집해 전세매물은 품귀 현상이 심각했다.
하반기 오피스텔 가격은 상반기와 유사한 움직임을 보일 것으로 예상된다. 실거주 및 투자를 고려할 경우 교통이 편리한 도심 역세권이 2016년 하반기 오피스텔 매매가격 상승을 견인할 가능성이 높다. 반면, 월세는 하반기 전국 2만실 이상의 입주물량이 대기 중이고, 세입자의 경우 임대인의 월세 선호로 물건 확보가 용이해 보합세를 보일 전망이다. 전세는 만성적인 매물 부족에 따라 입주물량 증가 등에 영향 없이 상승세를 이어갈 것으로 예상된다.
2016년 하반기에는 상반기(1만3952실) 대비 67.3% 증가한 2만3335실이 입주할 예정이다. 수도권에서는 1만5950실, 지방에서는 7385실이 예정돼 있다.
수도권에서는 서울 강서구 마곡동(5244실), 서울 송파구 문정동(3247실)의 입주물량이 상당하다. 경기 하남시 학암동 위례효성해링턴타워더퍼스트(1116실)가 9월에, 경기 수원시 하동 광교더샵레이크파크(647실)가 10월 입주를 앞두고 있다.
지방에서는 10월 부산 해운대 좌동 해운대투모로우(540실), 12월 충남 천안시 불당동 중흥S클래스프라디움레이크(1,416실) 등이 하반기 입주 예정이다. 공급이 크게 늘어난 만큼 임차인 확보를 위한 경쟁이 치열해질 전망이다.
2016년에 상반기에는 2만8063실이 분양됐는데 분양물량의 74.3%인 2만864실이 수도권이 집중됐다. 삼송지구와 한류월드 개발에 힘입은 경기도 고양시에서 8개 단지 중 5개 단지가 분양이 완료되며 분양성적이 좋았다.
하반기 오피스텔 분양예정 물량은 총 1만1152실 규모다.(국토부 뉴스테이 3208실 포함) 경기 광명시 광명역자이타워(342실), 경기 시흥시 대야동 경기시흥푸르지오(275실), 경기 화성시 동탄면 동탄2신도시롯데캐슬(700실) 등이 분양을 계획하고 있다.
다만, 작년 한해 6만실 이상의 오피스텔이 분양됐고 2016년 상반기에는 2만3,000실 이상의 적지 않은 물량이 분양됨에 따라 오피스텔 시장 점검을 통한 분양시기 조정 움직임이 나타나고 있어 실제 하반기 분양실적은 줄어들 가능성이 높다.
신규분양을 기다리고 있는 수요자들은 분양 일정을 미리 체크할 필요가 있다. 신규 오피스텔 분양가에 따라 임대수익률이 달라지는 만큼 분양가의 적정성을 따져보고 상대적으로 공실 우려감이 낮은 역세권, 업무시설 주변 지역 등으로 투자물건을 선별해봐야겠다.
하반기 분양시장에는 뉴스테이 오피스텔이 등장할 전망이다. KEB하나은행은 국토교통부와 업무 협약을 맺고 도심형 뉴스테이 오피스텔 공급을 진행할 예정이다. KT도 옛 전화국 부지를 활용해 원룸형 오피스텔을 공급할 계획이다. 은행과 전화국 부지는 대부분 입지가 좋은 만큼 합리적인 임대료를 제시한다면 새로운 산업으로 자리매김 할 수 있을 것이다.
하반기 오피스텔 임대수익률은 상반기(5.62%)보다도 낮아질 전망이다. 오피스텔 임대수익률은 2007년 상반기 6.92%로 고점을 찍은 이후 9년 연속 하락 중이다. 임대료가 매매가격 상승추세를 따라가지 못하는 상황이 지속됨에 따라 임대수익률이 낮아졌다. 더욱이 매매가격이 상대적으로 비싸 명목수익률이 낮은 수도권은 최근 공급물량까지 증가하는 추세로 임대수익률 조정이 예상된다.
지역별 임대수익률을 살펴보면 2016년 5월 기준 서울(5.25%), 경기(5.59%)가 전국 평균인 5.62%를 밑돌고 있고 강남구의 임대수익률은 4.97%로 5%대의 임대수익률 확보도 어려운 상태이다. 도심과 가깝게 위치하고 있는 오피스텔의 입지적 특성에 의해 초기 분양가격이나 매매가격이 높게 형성됐기 때문으로 볼 수 있다.
이에 따라 노후화됐더라도 입지 우위에 있거나 인근에 공급이 부족해 수익률 확보에 유리한 오피스텔에 관심을 가져 임대수익률을 확보하는 전략이 필요한 시점이다.
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