중도금 집단대출 규제, 브렉시트 여파로 하반기 시장에 대한 우려 시각 존재
지역별, 상품별로 양극화 양상 두드러질 전망
<편집자주> 국내 부동산시장은 현재 과도기적 상황에 놓여있다. 올 상반기까지 안정적인 모습을 보였던 시장 흐름이 하반기 다양한 요인으로 갑작스레 전환될 가능성이 높아졌기 때문이다.
지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 이에 따른 여파로 오랫동안 침체의 늪에서 벗어나지 못했던 국내 주택시장은 지난 2014년부터 조금씩 활력을 되찾기 시작했다. 정부가 실물경기 부양을 위해 부동산 관련 규제를 대폭 풀었고, 유례 없는 저금리 기조가 이어진데다, 건설사들도 모처럼 물량 공급을 확대하면서 시장이 이에 반응한 것이다.
하지만 일부 지역의 고가 분양 속출, 주택 및 토지 가격 급등, 누적 가계부채의 가파른 증가 등 시장 활성화에 따른 부작용도 만만찮게 발생하면서 최근 우려의 목소리가 높아지고 있다.
특히 최근 시장은 정부의 중도금 집단대출 규제, 브렉시트(Brexit: 영국의 유럽연합 탈퇴) 여파 등 대내·외적 경제 불확실성이 한층 짙어지고 있다.
이에따라 호재보다는 악재가 많은 올 하반기 전국 부동산시장을 매매, 전세, 분양, 수익형상품으로 나눠 전망해보는 시간을 마련했다.
(서울=포커스뉴스) 올 하반기 부동산 시장 전망은 그리 밝지 않다. 국내 금리 상승이 예상되는데다, 정부가 하반기 시작과 함께 중도금 집단대출 규제를 실시해 청약시장을 압박하고 있기 때문이다.
통상적으로 시장이 조정기, 비수기에 놓여있는 경우, 수요층은 리스크가 적고 보다 확실한 안전성을 담보할 수 있는 상품에 집중하려는 경향을 보인다.
때문에 올 하반기 주택시장은 지역별, 상품별로 온도차가 뚜렷해지는 '쏠림현상'이 두드러질 가능성이 높다. 특히 금융권의 불확실성이 커지면서 적절한 투자처를 찾지 못하는 중장년층이 늘고 있는 점도 이같은 시장 양극화에 한 몫 할 전망이다.
◆ 매매시장, 실수요 중심의 거래 이어지며 강보합세 예상
올 하반기 매매시장은 전국적으로 강보합 내지는 소폭의 상승세가 이어질 전망이다.
최근 유례없는 저금리 기조가 이어지면서 시중 유동자금이 주택시장으로 몰리고 있고, 기록적인 전세난까지 더해져 고가 전세지역의 경우 매매전환 수요가 활발히 발생하고 있기 때문이다.
주택에 대한 패러다임도 과도한 차입금을 이용한 레버리지 효과를 지양하고 실거주에 초점을 맞추는 흐름으로 바뀌어가면서, 매매시장에 실수요층이 두텁게 형성되고 있는 점도 올 하반기 상승세가 지속될 것으로 전망되는 이유다.
물론 브렉시트 여파로 인한 국내 경기의 불확실성이 짙어지고, 정부 주도로 대출심사가 강화되는 등 부정적인 요인도 적지 않아 일부 지역은 짙은 관망세를 나타낼 가능성도 있다.
한국감정원은 올 하반기동안 전국 주택 매매가격이 0.3% 정도 상승할 것으로 내다봤다.
다만 지역별로는 시장 분위기가 조금씩 다를 전망이다. 수도권은 상반기동안 시장을 뜨겁게 달궜던 서울 강남권 재건축과 강북 뉴타운·재개발, 택지지구를 중심으로 실수요 및 투자수요가 계속 몰릴 것으로 보인다. 하지만 지방 상당수 지역은 최근 수년간 분양 물량이 적체된 데다 급등한 가격에 대한 피로감까지 더해져 조정기를 거칠 전망이다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "저금리 기조가 당분간 지속될 것으로 예상되는 만큼 매매 수요층의 관심도 꾸준히 이어질 것"이라며 "다만 지역별, 상품별로 디커플링(탈동조화) 현상이 심화될 것으로 보이며, 지방보다는 수도권의 오름세가 조금 더 유지될 것 같다"고 말했다.
◆ 전세시장, 수급 불균형 보이는 지역 많아 상승기조 유지될 것
상반기 전국적으로 고공행진을 거듭해온 전세시장은 하반기에도 이 같은 상승기조가 유지될 전망이다.
전반적으로 저금리 기조가 이어지는 가운데 하반기 기준금리의 추가 인하 가능성까지 제기되는 등, 세입수요가 꾸준히 발생할 수밖에 없는 시장 구조가 형성되고 있기 때문이다.
특히 최근 월세시대의 가속화와 함께 전세물건의 월세전환 사례도 점점 늘고 있어, 순수 전세 매물의 물량 감소는 눈에 띄게 증가할 전망이다.
서울의 경우 전반적으로 입지, 교통, 학군 및 편의시설이 우수한 반면, 신규 공급의 여지가 많지 않아 꾸준히 세입수요가 발생할 것으로 예상된다.
또 서울 전셋값이 지속적으로 상승하면서 인접한 경기, 인천 지역 일대의 경우 서울로부터 밀려온 전세수요 유입으로 시세가 오를 것으로 보인다.
특히 수도권 재건축 이주수요 발생도 상승세에 한 몫 할 전망이다. 부동산114에 따르면 이번 하반기 수도권에서는 재건축 아파트의 1만2000가구가 넘는 가구가 이주를 계획하고 있다. 이로 인해 인근지역까지 전셋값의 상승폭이 확대될 가능성이 높다.
다만 경기 일부 지역, 충남, 대구, 광주 및 지방 혁신도시 일대는 신규 아파트 입주가 이어져 상승폭이 둔화되거나 하락세로 전환될 전망이다.
채미옥 감정원 연구원장은 "향후 1~2년간 입주물량이 집중될 것으로 예상되는 지역은 상승폭이 둔화되며 안정세를 보일 가능성이 높다"며 "다만 아직까지는 전세 수급불균형을 보이는 지역이 많고, 저금리 기조까지 더해져 전반적인 상승세가 예상된다. 하반기 동안 전국 전세시장은 약 0.5% 오를 전망"이라고 분석했다.
◆ 분양시장, 지역별 양극화현상 뚜렷해질 듯
하반기 분양시장은 그간 지속됐던 과열양상이 한풀 꺾일 것으로 예상된다.
분양시장은 상반기동안 재고주택시장에 비해 수요가 꾸준히 몰리며 활황세를 보였다. 주택담보대출 규제의 확대 시행으로 재고주택에 대한 매수심리는 위축된 반면, 대출규제 적용을 받지 않는 분양시장은 이에 따른 반사이익을 입으며 청약자들을 꾸준히 모았기 때문이다.
다만 수도권 일대와 지방, 인기지역과 비인기지역, 브랜드 건설사와 군소업체 간의 청약 양극화현상이 두드러졌는데, 이 같은 양상은 하반기에 더욱 심화될 전망이다.
서울 일대 재건축이나 부산 등 인기 사업장의 경우 두 자릿수 청약 경쟁률을 쉽게 넘기는 반면, 지방 비인기 사업장은 단 한명의 청약자를 모집하지 못하는 등의 쏠림현상을 쉽게 볼 수 있었다.
무엇보다 올 하반기 분양시장에는 악재가 많다. 부동산114의 분석 자료에 따르면 올 하반기 전국에는 21만가구의 분양물량이 쏟아진다. 공급과잉이 우려되는 수준이다.
하반기부터 주택도시보증공사가 아파트 중도금 집단대출의 보증한도와 건수를 제한키로 한 점도 청약시장에는 치명타로 작용할 전망이다.
이달 1일 이후 입주자 모집공고를 내는 모든 분양 사업장이 대상으로, 보증한도는 수도권과 광역시의 경우 6억원 이하, 지방은 3억원 이하이며, 1인당 보증건수는 2건 이내로 제한된다. 9억원을 초과하는 아파트는 보증대상에서 제외된다.
이는 상반기 내 높은 청약 경쟁률을 보였던 서울 강남권 재건축 대부분과 지방 일부 고가아파트는 보증을 받지 못한다는 의미다. 건설사의 밀어내기식 분양에 제동이 걸릴 수밖에 없다.
물론 저금리 기조가 이어지고 있고, 유망 분양에 대한 수요층의 관심이 여전히 쏠리고 있다는 점에서 인기 지역의 청약률이 급격히 낮아지는 일은 없을 것으로 업계는 내다보고 있다.
하지만 대출규제로 청약 가수요 거품이 걷히고, 내년까지 건설사들의 대기 물량이 많다는 점을 감안하면 하반기 시장은 상반기만큼의 과열양상을 보이기는 쉽지 않을 전망이다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "하반기 분양시장은 그간 분양 과열 피로감에 집단대출 규제가 더해져 청약 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 가능성이 높다"며 "집단대출 규제 범위에서 벗어난 수도권 택지지구나 뉴타운 물량에 청약자들의 관심이 높아질 것으로 보인다"고 예측했다.
◆ 수익형부동산시장, 과거만큼 폭발적이진 않지만 수요 꾸준히 이어질 것
오피스텔, 상가 등 수익형부동산의 인기는 올 하반기에도 꾸준히 이어질 전망이다. 부동산시장에 있어 어떤 주택군보다도 금리에 민감한 상품이기에 시중 여유 자금이 몰릴 가능성이 높아서다.
부동산114의 분석 자료에 따르면 올해 5월 기준 수익형부동산 대표 상품인 오피스텔 수익률은 평균 5.52% 선이다.
최대 8% 수준까지 달했던 과거 3~4년 전과 비교하면 수익률이 많이 낮아졌지만, 현재 기준금리가 연 1.25%에 머무르고 있는 점을 감안하면 수익형부동산은 아직도 매력적인 투자상품임이 분명하다는 것이 업계의 중론이다.
다만 전국적으로 수익형 물량은 계속 증가추세에 있어, 평균 예상 수익률, 가격 상승폭 등은 앞으로도 계속 내려갈 가능성이 높다. 때문에 종전과 같은 획기적인 수익률을 기대하기는 어려운 상황이다.
오피스텔, 상가는 도심 내 역세권, 신도시 및 택지지구, 산업단지 일대 핵심 입지를 갖춘 상품 위주로 투자금이 유입될 가능성이 높다. 다만 위례신도시나 동탄2신도시 등 도시가 조성 중인 단계에 있는 지역의 경우, 예상 수익률이 고정돼있지 않으므로 각별한 주의가 필요하다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "현재 실물경기가 좋지 않지만 수익형부동산에 대한 투자심리는 좀처럼 가라앉지 않고 있다"며 "수익형상품의 수익률이 최근 많이 떨어졌다 해도 기존 은행 금리보다는 아직까지 2~3%포인트 정도 높다. 이는 투자자 입장에서는 엄청난 차이"라고 강조했다.
이어 선 대표는 "소액 투자 상품을 찾는 수요층은 사실상 고정돼있다고 봐도 무방하다"며 "공급과잉에 대한 논란과는 별개로 가격 및 입지 경쟁력을 갖춘 상품은 계속 인기를 끌 것"이라고 덧붙였다.
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